夫妻中一人可否出賣夫妻共有房產(chǎn)？

時(shí)間：2015-05-23 00:13:32 來(lái)源：東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng) 點(diǎn)擊量：585

　　趙某與郝某簽訂《房屋買賣合同》約定，趙某購(gòu)買郝某名下房產(chǎn)，買賣價(jià)款235萬(wàn)；趙某于合同簽訂后30日內(nèi)將購(gòu)房款付至第三方托管單位；上述房屋買賣價(jià)款付清后五日內(nèi)，郝某協(xié)助趙某辦理案涉房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。合同還對(duì)各自的違約責(zé)任進(jìn)行了約定。

　　合同簽訂后，趙某依約付款。但此時(shí)郝某卻以其妻子張某不同意出售該房屋為由，拒絕為趙某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。后趙某找到郝某之妻張某協(xié)商房屋權(quán)屬變更過(guò)戶手續(xù)。張某表示，郝某在出售案涉房屋時(shí)未經(jīng)過(guò)其同意，違反了法律規(guī)定，故不同意協(xié)助辦理該房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。趙某與郝某、張某多次協(xié)商辦理案涉房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，均未達(dá)成一致意見。不得已，趙某起訴至法院，請(qǐng)求法院判令強(qiáng)制郝某、張某履行《房屋買賣合同》，由郝某、張某協(xié)助辦理案涉房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。

　　最終法院判決，駁回趙某的訴訟請(qǐng)求。

　　律師解析：

　　本案法院裁判公正合法。

　　首先，在本案中，鑒于案涉房屋系郝某與張某的夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)，因此，趙某的訴訟請(qǐng)求能否獲得支持，需要考察該訴訟請(qǐng)求是否符合共有物處分的相關(guān)法律規(guī)定或該房屋共有人之間的約定。對(duì)此，《物權(quán)法》第九十七條對(duì)于共有物處分的條件規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”因此，在本案案涉房屋共有權(quán)人張某并不同意出售該房屋的情況下，郝某作為共有權(quán)人之一對(duì)案涉房屋的處分不符合上述法律規(guī)定“全體共同共有人同意”的條件；在趙某的訴訟請(qǐng)求不符合上述法律規(guī)定條件的情況下，則其訴訟請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。

　　其次，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（四）項(xiàng)規(guī)定，未經(jīng)其他共有人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)。對(duì)該強(qiáng)制性規(guī)范的法律性質(zhì)，目前的共識(shí)是，該規(guī)范屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，即共有人之一的登記權(quán)利人違反該規(guī)定所引起的法律后果是，登記部門在房屋買賣合同當(dāng)事人申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記時(shí)，如果經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，登記權(quán)利人出賣共有物并沒有得到其他共有權(quán)人的同意，則登記部門根據(jù)上述規(guī)定不予辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)。而人民法院在審理當(dāng)事人關(guān)于繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求時(shí)，應(yīng)根據(jù)上述城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，同登記部門的管理實(shí)踐保持一致。

　　再次，對(duì)于本案所涉及的情形，從深層次來(lái)看，實(shí)質(zhì)上涉及房屋的真正權(quán)利人的物權(quán)利益保護(hù)和善意買受人的合理信賴?yán)姹Ｗo(hù)二者之間的平衡，即真正的權(quán)利人所代表的是一種物權(quán)人的靜態(tài)利益，而房屋買受人的權(quán)利則代表著一種交易安全保護(hù)的動(dòng)態(tài)利益，在二者沖突的情況下，應(yīng)注意實(shí)現(xiàn)二者之間的平衡。對(duì)此，在房屋買賣合同有效的情況下，一方面，買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償其基于有效合同履行可以獲得的利益，在此情況下，其基于交易安全上的利益則得到了保護(hù)；另一方面，如果房屋買受人請(qǐng)求強(qiáng)制履行買賣合同，而共有人不同意出售，則不能實(shí)現(xiàn)房屋的物權(quán)變動(dòng)，在此情況下物權(quán)的靜態(tài)利益則受到保護(hù)。

　　律師提醒：

　　在進(jìn)行二手房買賣合同訂立階段，買方需注意房屋的權(quán)屬問題。如房屋存在多人共有的情形，一定要取得三分之二以上份額的共有權(quán)人同意。否則房屋買賣合同的效力存在瑕疵，房屋無(wú)法順利過(guò)戶，最終損害買房者的利益。